종합부동산세 과세대상·공제 – 6월 1일과 9억·12억 기준

핵심 답변: 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대상인 주택과 토지를 인별·유형별로 전국 합산한 뒤 공제금액을 넘는 부분에 과세합니다. 개인의 주택분 기본공제는 9억 원이고, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억 원입니다. 공시가격이 공제액을 넘는다고 그 초과액에 세율을 바로 곱하는 것이 아니라 공정시장가액비율과 재산세 공제 등을 거쳐 계산합니다.

• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 주택분 기본공제: 개인 9억 원
• 1세대 1주택자 공제: 12억 원
• 주택분 공정시장가액비율: 60%

1. 재산세와 종부세의 차이

재산세를 냈다고 종부세 대상에서 자동 제외되는 것은 아닙니다. 다만 종부세 계산에서는 해당 과세대상에 부과된 재산세 상당액을 공제하는 절차가 있습니다.

2. 주택·토지별 공제금액

법인이 보유한 주택에는 개인과 같은 기본공제가 적용되지 않는 경우가 있습니다. 공동명의, 상속주택, 일시적 2주택, 인구감소지역주택 등은 특례 신청 여부에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

3. 1세대 1주택자란

국세청은 거주자로서 세대원 중 1명만 재산세 과세대상인 1주택을 단독 소유한 경우를 기본적인 1세대 1주택자로 안내합니다.

배우자 공동명의 1주택은 자동으로 단독명의 1세대 1주택자와 같은 방식이 되는 것이 아닙니다. 공동명의 특례를 신청하면 12억 원 공제와 고령·장기보유 세액공제를 적용받는 방식으로 계산할 수 있지만, 부부 각자 9억 원씩 공제받는 방식과 비교가 필요합니다.

4. 주택분 계산 흐름

1. 6월 1일 현재 인별 주택 공시가격을 전국 합산합니다.
2. 감면·합산배제 대상을 반영합니다.
3. 9억 원 또는 1세대 1주택자 12억 원을 공제합니다.
4. 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다.
5. 주택 수와 과세표준에 맞는 세율을 적용합니다.
6. 재산세 상당액과 적용 가능한 세액공제를 반영합니다.
7. 세부담상한을 확인합니다.

공시가격 합계가 13억 원인 1세대 1주택자라면 13억 원 전체에 세율을 곱하지 않습니다. 각 계산단계를 거쳐야 하므로 단순 계산기는 참고용으로만 사용하세요.

계산 전에는 홈택스나 고지서에 표시된 주택 목록부터 실제 보유현황과 맞춰야 합니다. 공동명의 주택은 각 명의자의 지분에 해당하는 공시가격이 인별 합산에 반영되므로 세대 전체 가격만 보고 단정하면 안 됩니다. 또 1세대 1주택 판단, 공동명의 특례, 합산배제와 일시적 보유 특례는 자동 반영 여부와 신고기한을 별도로 확인해야 합니다. 공시가격, 소유지분, 취득·양도일, 주택 수가 하나라도 다르면 공제와 세율 결과가 달라질 수 있으므로 간편 계산 결과보다 국세청 조회자료와 실제 등기·계약자료를 우선 대조하세요.

5. 고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택자는 연령과 보유기간 요건에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 국세청 안내 기준으로 연령별 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간별 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다.

연령·보유기간 공제의 합계는 최대 80% 한도입니다. 공제대상 세액과 보유기간 계산은 특례주택 보유 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 9월 특례 신고가 필요한 경우

합산배제 임대주택, 사원용주택, 공동명의 1주택자, 일시적 2주택·상속주택 등 특례를 적용받으려면 9월 16일부터 30일까지 신고가 필요한 경우가 있습니다.

이전에 신고한 내용이 자동 유지되는 항목도 있지만 소유권·면적·임대요건이 바뀌면 변동신고가 필요할 수 있습니다. 사후요건을 충족하지 못하면 감면세액과 이자상당액이 추징될 수 있습니다.

7. 확인 체크리스트

• 6월 1일 현재 소유자와 주택 수 확인
• 인별 전국 주택 공시가격 합계 확인
• 세대원 주택 보유 여부 확인
• 공동명의·상속·일시적 2주택 특례 검토
• 합산배제 대상과 사후요건 확인
• 9월 16~30일 신고대상 여부 확인
• 고령자·장기보유 공제 확인
• 홈택스 고지내역과 계산내역 확인

8. 자주 묻는 질문

공시가격 12억 원 이하면 종부세가 항상 없나요?

1세대 1주택자 요건을 충족하는지 먼저 봐야 합니다. 여러 주택이나 공동명의, 특례주택이 있으면 공제 방식이 달라질 수 있습니다.

부부 공동명의면 무조건 유리한가요?

아닙니다. 각자 9억 원 공제와 공동명의 1주택 특례 중 어느 방식이 유리한지는 연령, 보유기간, 지분과 공시가격에 따라 달라집니다.

6월 2일에 집을 팔면 올해 종부세가 없나요?

과세기준일은 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 납세의무자를 기준으로 판단하므로 거래일과 잔금·등기 시점을 확인해야 합니다.

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공식 출처

• 국세청 종합부동산세 개요
• 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
• 국세청 종합부동산세 법령 안내
• 국세청 합산배제·과세특례 신고 안내

이 글은 2026년 7월 16일 확인한 국세청 자료를 바탕으로 한 일반 세무 안내입니다. 실제 과세대상, 주택 수, 공제와 특례는 소유관계·세대·주택 유형에 따라 달라질 수 있으므로 신고·납부 전 홈택스 또는 세무전문가에게 확인하세요.