양도일 현재 국내 1주택을 가진 1세대가 원칙적으로 2년 이상 보유했다면 비과세 여부를 검토할 수 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주요건이 추가될 수 있습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익이 아니라 12억원 초과 비율에 해당하는 양도차익부터 과세 계산에 들어갑니다.
1세대 1주택 비과세 핵심 비교
| 판단 항목 | 확인할 기준 | 준비자료 |
|---|---|---|
| 세대와 주택 수 | 양도일 현재 1세대 국내 1주택 | 주민등록·가족관계·세대원 보유내역 |
| 보유·거주기간 | 원칙 2년 보유, 해당 주택은 2년 거주 | 등기부·매매계약·전입세대 기록 |
| 일시적 2주택 | 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택, 신규 취득 후 3년 내 종전주택 양도 | 두 주택의 계약·취득·양도일 |
| 12억원 초과 | 전체 차익 중 12억원 초과 양도가액 비율 | 양도·취득가액과 필요경비 증빙 |
상황별 판단과 준비자료
세대와 주택 수
우선 결론은 양도일 현재 1세대 국내 1주택입니다. 주민등록·가족관계·세대원 보유내역에서 현재 상태를 확인한 뒤 양도일 현재 세대원 전체의 주택·입주권·분양권을 확인합니다.
보유·거주기간
이 경우 판단 기준은 ‘원칙 2년 보유, 해당 주택은 2년 거주’입니다. 등기부·매매계약·전입세대 기록의 날짜·명의가 실제 처리 주체와 맞는지 보고 취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부와 실제 거주기간을 대조합니다.
일시적 2주택
결과가 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택, 신규 취득 후 3년 내 종전주택 양도 쪽으로 달라질 수 있습니다. 두 주택의 계약·취득·양도일을 준비하고 ‘주민등록 분리만으로 배우자나 생계를 같이하는 가족이 항상 별도 세대가 되는 것은 아닙니다.’라는 예외도 함께 확인합니다.
12억원 초과
마지막으로 ‘전체 차익 중 12억원 초과 양도가액 비율’ 상태인지 확인합니다. 증빙은 양도·취득가액과 필요경비 증빙이며, 확인이 끝나면 특례와 고가주택 계산을 반영한 뒤 홈택스 결과와 증빙을 함께 저장합니다.
주택 수·보유·거주요건 구분
세대는 주민등록표만 분리했다고 자동으로 나뉘지 않습니다. 배우자와 생계를 같이하는 가족의 주택, 조합원입주권과 분양권을 양도일 기준으로 확인하고 상속주택·동거봉양·일시적 2주택처럼 주택 수 특례가 있는지도 따로 봐야 합니다.
양도일과 취득 당시 지역 확인
보유기간은 일반적으로 취득일부터 양도일까지 계산하지만 잔금청산일과 등기접수일, 상속·재건축 등 사실관계에 따라 기산점이 달라질 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 단순히 현재 지정이 해제됐다는 이유로 거주요건이 사라진다고 단정하지 말고 취득 경위와 예외조항을 확인하세요.
일시적 2주택·상속으로 달라지는 경우
비과세 요건을 갖춘 주택도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하면 고가주택 계산을 적용합니다. 단순 과세대상 양도차익은 전체 양도차익×(양도가액-12억원)÷양도가액이며, 실제 세액은 장기보유특별공제·기본공제·세율과 필요경비를 추가로 반영합니다.
계약서·등기·전입기록 재확인
매매계약 전에 양도계약서, 취득계약서, 등기부, 주민등록 초본과 필요경비 영수증을 한 묶음으로 준비하세요. 홈택스 모의계산 값이 0원이더라도 세대·주택 수나 특례 입력이 틀리면 결론도 달라지므로 복잡한 상속·증여·분양권·겸용주택은 관할 세무서나 세무전문가에게 사실관계를 제시해 확인하는 편이 안전합니다.
15억원에 양도하는 경우의 공식 계산 예
양도가액 15억원, 취득가액 8억원, 필요경비 3천만원이면 전체 양도차익은 6억7천만원입니다. 비과세 요건을 충족했다고 가정할 때 단순 과세대상 양도차익은 6억7천만원×(15억원-12억원)÷15억원으로 1억3천4백만원입니다. 여기에 장기보유특별공제·기본공제와 세율을 적용해야 실제 세액이 나옵니다.
비과세 판단과 고가주택 계산 순서
양도일 현재 세대원 전체의 주택·입주권·분양권을 확인합니다.
취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부와 실제 거주기간을 대조합니다.
양도가액·취득가액·필요경비로 전체 양도차익을 계산합니다.
특례와 고가주택 계산을 반영한 뒤 홈택스 결과와 증빙을 함께 저장합니다.
특례 계산을 그대로 적용할 수 없는 경우
- 주민등록 분리만으로 배우자나 생계를 같이하는 가족이 항상 별도 세대가 되는 것은 아닙니다.
- 일시적 2주택은 종전주택과 신규주택의 취득 간격 및 종전주택 양도기한을 모두 충족해야 합니다.
- 상속주택·공동상속주택·동거봉양·농어촌주택은 각각 다른 특례요건을 확인해야 합니다.
- 계산기는 장기보유특별공제와 세율까지 반영한 최종 양도소득세 계산기가 아닙니다.
12억원 초과 양도차익 비율 계산기
고가주택의 전체 양도차익 중 12억원 초과 양도가액 비율에 해당하는 금액만 단순 계산합니다.
공식 기준과 계약자료가 다를 때
등기부·매매계약서·주민등록 초본의 취득일·양도일·전입일이 서로 다르면 임의로 한 날짜를 택하지 마세요. 잔금청산일과 등기접수일 중 어떤 날이 취득·양도시기가 되는지, 조정대상지역 취득 당시 거주요건과 특례 적용 여부를 홈택스 자가진단 또는 관할 세무서에서 확인합니다. 확인한 화면과 상담일시, 적용 조문을 계약자료와 함께 보관해야 매매계약 전 판단 근거가 남습니다.
비과세 판단과 신고 완료 증빙
세대원별 보유내역, 계약서, 등기부, 전입·전출 기록과 필요경비 증빙을 모아 모의계산 결과와 함께 저장합니다. 과세 대상이면 신고서 접수증과 납부내역까지 보관하고, 적용한 특례 조문과 각 취득·양도일을 별도 메모하세요.
단순 비율 계산을 적용하면 안 되는 사례
다주택, 주택·상가 겸용, 지분 일부 양도, 상속·증여, 재개발·재건축, 비거주자와 부수토지 기준면적 초과 사례에는 단순 12억원 초과 비율 계산이 적용되지 않습니다. 계약 전에 국세청 또는 세무 전문가에게 사실관계를 확인하세요.
계약 전에 확인할 세대·날짜·금액
공식 메뉴 경로: 홈택스 메뉴에서 세금모의계산의 양도소득세 자동계산을 열고 양도·취득가액과 필요경비를 입력합니다.
판정 순서: 양도일 현재 세대 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부, 보유·거주기간, 12억원 초과 여부를 차례로 확인하세요. 모의계산 결과보다 계약서·등기·전입기록과 특례요건이 우선합니다.
자주 묻는 질문
한 채만 있으면 무조건 전액 비과세인가요?
아닙니다. 양도일 현재 세대 단위의 주택 수, 보유·거주요건과 12억원 초과 여부를 확인해야 합니다.
15억원에 팔면 3억원이 모두 양도차익으로 과세되나요?
아닙니다. 전체 양도차익에 (15억원-12억원)÷15억원 비율을 곱해 과세대상 양도차익을 계산합니다.
일시적 2주택이면 어떤 날짜부터 보나요?
원칙적으로 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득했는지, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도했는지 확인합니다. 예외는 별도 조문을 봐야 합니다.
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공식 출처
2026-08-24 KST 확인. 이후 공고와 공식 처리결과가 우선합니다.
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